Eigentümerversammlung: Digitale Einladung reicht auch heutzutage nicht immer aus
Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (AG) musste die Frage beantworten, ob eine Eigentümerversammlung wirksam durchgeführt werden kann, obwohl nicht alle Eigentümer eine Einladung erhalten haben. Und ja, wie die Überschrift vermuten lässt, handelt es sich bei der korrekten Beantwortung um das entscheidende Detail, dass die Einladungen online eingestellt statt analog verschickt worden sind.
In einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft mit mehr als 550 Wohnungen sollte die Kommunikation zwischen Verwaltung und Eigentümern über ein Onlineportal erfolgen. Gemäß einer Vereinbarung sollten daher auch Einladungen zu Eigentümerversammlungen dort eingestellt werden. Die Eigentümer mussten dafür eine E-Mail-Adresse angeben und ein Benutzerkonto einrichten. Daraufhin lud die Verwaltung zu einer Versammlung ein und hinterlegte die Einladung sowie die Tagesordnung in den digitalen Postfächern. Einige Eigentümer verfügten jedoch über keinen Zugang zum Portal, sie hatten auch keine E-Mail-Adresse hinterlegt. Folgerichtig erhielten sie deshalb auch keine Einladung. Als in der Versammlung unter anderem neue Beiräte bestellt und Maßnahmen zur Instandhaltung der Außenfenster beschlossen wurden, gingen die „analogen Eigentümer“ gegen diese Beschlüsse vor und argumentierten, dass die Versammlung nicht ordnungsgemäß vorbereitet worden sei, weil nicht alle Eigentümer haben teilnehmen können.
Das AG gab ihnen Recht, da auch seiner Auffassung nach die Einladung nicht vollständig erfolgt sei. Zwar durften Eigentümerversammlungen grundsätzlich auch digital einberufen werden – Voraussetzung dafür sei aber, dass die Eigentümer ihrerseits diesen Kommunikationsweg auch aktiviert haben. Besteht kein Zugang zum Onlineportal, muss die Verwaltung einen anderen zumutbaren Weg wählen. Dazu gehört insbesondere der analoge Postversand, wenn die Anschrift bekannt sei. Das AG betonte, dass die Einladung zur Eigentümerversammlung ein wichtiges Recht jedes Eigentümers sei: Nur wer eingeladen werde, könne an Entscheidungen der Gemeinschaft mitwirken. Die Verwaltung durfte dieses Recht nicht davon abhängig machen, dass Eigentümer zuvor einen digitalen Zugang eingerichtet hatten. Auch wenn Eigentümer möglicherweise verpflichtet seien, ihre Daten für das Portal bereitzustellen, dürfen sie nicht einfach von der Versammlung ausgeschlossen werden, wenn sie dieser Verpflichtung nicht nachkämen. Da nicht ausgeschlossen werden könne, dass die fehlenden Stimmen das Ergebnis der Beschlüsse verändert hätten, erklärte das AG die auf der Versammlung getroffenen und danach angefochtenen Entscheidungen für ungültig.
Hinweis: Digitale Einladungen zu Eigentümerversammlungen sind grundsätzlich möglich. Das setzt aber voraus, dass die Eigentümer diesen Kommunikationsweg tatsächlich eröffnet haben. Fehlt dies, muss ein anderer geeigneter Weg genutzt werden.
Quelle: AG Berlin-Charlottenburg, Urt. v. 20.02.2026 – 73 C 143/25