Ihre Rechtsanwälte für Miet- und Wohneigentumsrecht in Wiehl und der Region
Unsere Rechtsberatung für Immobilienbesitzer und Vermieter
Unser Team aus engagierten Anwälten steht Ihnen zur Seite, um Sie kompetent in allen Belangen des Miet- und Wohnungseigentumsrechtrechts zu beraten und zu vertreten. Mietrechtliche Angelegenheiten sind vielschichtig und die jeweiligen Interessen sehr unterschiedlich. Daher legen wir großen Wert auf eine individuelle und vertrauensvolle Beratung. Egal ob Mietmängel, Mieterhöhung, Kündigung oder Räumungsklage. Wir sind der starke Partner an Ihrer Seite.
Unsere Rechtsberatung im Überblick:
- Erstellung und Prüfung von gewerblichen Miet-und Leasingverträgen
- Prüfung von Kaufverträgen über Wohnungseigentum
- Vertretung bei Wohnungseigentümerversammlungen
- Anfechtung von Beschlüssen von Wohnungseigentümergemeinschaften
- Vertretung in WEG-Verfahren vor Gericht
- Prüfung von Nebenkosten und Umlagen
- Zwangsräumung und Räumungsschutz
- Vertretung bei Beweissicherungsverfahren
- Unterstützung bei Ortsbesichtigungen
Unsere Rechtsberatung für Mieter
Streitigkeiten rund um die Wohnung führen oft zu persönlicher Betroffenheit.
Die Kündigung durch den Vermieter zerstört Ihre Zukunftspläne, Mängel der Mietsache führen zu erheblichem Ärger oder sogar zu Schäden an Ihrem Eigentum und versteckte Klauseln im Mietvertrag führen bei Auszug zu unvorhergesehenen Kosten. Nicht immer ist Ihr Vermieter im Recht. Vertrauen Sie auf unserer Expertise und unserer Erfahrung und lassen sich bei der Durchsetzung Ihrer Rechte von uns unterstützen. Denn bei uns sind Sie in guten Händen.
Unsere Rechtsberatung im Überblick:
- Erstellung und Prüfung von Mietverträgen
- Prüfung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in Mietverträgen
- Mängelgewährleistung und Mietminderung
- Führung von Mietprozessen
- Abwehr der Zwangsräumung und Räumungsschutz
- Vertretung bei Wohnungseigentümerversammlungen
- Prüfung von Nebenkosten und Umlagen
Unsere Kanzlei zeichnet sich durch eine persönliche und engagierte Betreuung aus. Wir nehmen uns die Zeit, Ihre individuelle Situation zu verstehen, und erarbeiten gemeinsam mit Ihnen Lösungen, die Ihren Bedürfnissen gerecht werden.
Vertrauen Sie auf unsere Erfahrung und profitieren Sie von der Synergie zwischen Rechtsberatung und Steuerberatung bei BSP in Wiehl und der Region.
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Paranoid-schizophrene Mieterin: Kommunale Wohnungsunternehmen müssen vor Kündigung Verhältnismäßigkeitsprinzip beachten
Kommunalen Unternehmen wird bei der Beachtung von Grundrechten besonders auf die Finger geschaut. Zu ihren diesbezüglichen Pflichten gehört daher auch, bei ihren Maßnahmen auf die Verhältnismäßigkeit zu achten. Was wären die Folgen - hier einer Kündigung des Wohnraums -, und hätten mildere Maßnahmen womöglich ebenso zum Ziel führen können - wie hier zur Wiederherstellung des Hausfriedens? Es war das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek (AG) gefragt.
Es ging um eine Mieterin des größten kommunalen Wohnungsunternehmens Deutschlands. Diese Mieterin litt an einer paranoiden Schizophrenie, die zu erheblichen Verhaltensauffälligkeiten ihrem wohnlichen Umfeld gegenüber führte. Es kam beispielsweise völlig unstreitig zu regelmäßigem Geschrei, lauter Musik, dem Zertrümmern von Gegenständen, Aggressivität gegenüber der Nachbarschaft und ähnlichen Dingen. Schließlich kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis und erhob eine Räumungsklage - dies jedoch vergeblich.
Es kann nach Ansicht des AG der Vermieterin unter Abwägung der beiderseitigen Interessen zugemutet werden, das Mietverhältnis fortzusetzen. Das Gericht hat dabei insbesondere berücksichtigt, dass die Vermieterin als kommunales Wohnungsunternehmen einer unmittelbaren Grundrechtsbindung unterliegt und somit in besonderem Maße an das Verhältnismäßigkeitsprinzip gebunden ist. Beim Ausspruch einer Kündigung müssen kommunale Wohnungsunternehmen insbesondere bei vulnerablen Mietern die Ausstrahlungswirkung der Grundrechte und etwaige Grundrechtsbeeinträchtigungen für den Mieter aufgrund der Vertragsbeendigung berücksichtigen. Sie müssen zur Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes vor Ausspruch der Kündigung mildere Maßnahmen zur Vermeidung der Kündigung erwägen und diese gegebenenfalls ergreifen. Außerdem können sie zur Einschaltung des sozialpsychiatrischen Dienstes und/oder zum Angebot einer Ersatzwohnung verpflichtet sein, um eine nachhaltige Hausfriedensstörung zu beseitigen.
Hinweis: Eigentlich dürfte es eine Selbstverständlichkeit sein, dass insbesondere kommunale Wohnungsunternehmen die Regelungen des Grundgesetzes zu beachten haben.
Quelle: AG Hamburg-Wandsbek, Urt. v. 27.07.2024 - 711 C 17/24
Sachmangel beim Altbau: Erhebliche Wandfeuchtigkeit macht Souterrainwohnung unbewohnbar
Zwar können für ein altes Haus andere Regelungen gelten als für einen Neubau, dennoch ist die Sachmängelgewährleistung für alle gleich. Das mussten auch die Verkäufer einer Eigentumswohnung einsehen, die von den Käufern auf Schadensersatz verklagt wurden. Das diesbezügliche Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) war eindeutig und durchaus nachvollziehbar.
Ein Ehepaar erwarb 1999 zwei im Souterrain eines Altbaus gelegene Eigentumswohnungen. Obwohl sie bei allen Außenwänden eine horizontale Sperre durch chemische Injektion einbringen ließen, kam es danach immer wieder zu Feuchtigkeitsschäden. Im Sommer 2017 holte das Ehepaar das Sanierungsangebot einer Fachfirma ein, in dem es hieß, dass sich in dem Sockelbereich der Wohnungen Feuchtigkeitsschäden zeigten, es keine Verbindung zwischen der Bodenabdichtung und den Wänden gebe und keine Horizontalabdichtung zu erkennen sei. Das reichte ihnen wohl - sie boten die Wohnungen in einem Maklerexpose für 745.000 EUR zum Verkauf an. Darin wurde das Baujahr 1904 mitgeteilt, und die Wohnungen wurden als im Jahr 1999 kernsaniert bezeichnet. In dem Expose hieß es weiter: "Sanierung Mauerwerksfeuchte: Eine Außenwand weist Feuchtemängel auf. Diese Kosten für die Behebung gehen zu Lasten des jeweiligen Eigentümers dieser Wohnung und nicht zu Lasten der Eigentümergemeinschaft. Die Durchführung dieser Sanierung müsste vom Käufer auf dessen Kosten vorgenommen werden. Diese Kosten sind bereits bei der Preisfindung berücksichtigt." Schließlich wurde eine Wohnung zu einem Preis von 675.000 EUR unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft. Die jetzigen Käufer konnten dann wegen bevorstehender Sanierungsmaßnahmen angeblich erst knapp anderthalb Jahre später in die Wohnung einziehen und verlangten nun als Schadensersatz die von ihnen für eine andere Wohnung aufgebrachten Mietzahlungen in Höhe von über 30.000 EUR zuzüglich Zinsen. Dieses Geld klagten sie erfolgreich ein.
Die Argumentation des BGH leuchtet ein: Als Wohnung verkaufte Räume im Souterrain eines Altbaus, die bei Gefahrübergang erhebliche Wandfeuchtigkeit aufweisen, sind regelmäßig weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung noch für die gewöhnliche Verwendung zum Wohnen geeignet und infolgedessen mangelhaft. Die Verkäufer haben hier sogar arglistig diesen Mangel verschwiegen. Die Wohnung war nicht zum Wohnen geeignet. Die Souterrainwohnungen entsprächen wegen der erheblichen Wandfeuchtigkeit nicht der üblichen und zu erwartenden Beschaffenheit einer im Jahr 1904 errichteten Liegenschaft. Die im maßgeblichen Zeitpunkt des Gefahrübergangs bestehende erhebliche Feuchtigkeit der Wohnungen stellt vielmehr einen Sachmangel dar. Vorliegend ging es nicht um Kellerräume, sondern um als Wohnungen verkaufte Räumlichkeiten im Souterrain eines Wohngebäudes. Die vertraglich vorausgesetzte Verwendung einer Souterrainwohnung ist das Wohnen, weshalb der Käufer regelmäßig erwarten darf, dass die Wohnung trocken ist, auch wenn sie in einem Altbau gelegen ist.
Hinweis: Wer eine Immobilie mit Mängeln verkaufen möchte, sollte die Mängel auf jeden Fall im notariellen Kaufvertrag festhalten. So kann es später keine Streitigkeiten geben.
Quelle: BGH, Urt. v. 21.06.2024 - V ZR 79/23
Verbraucherpreisindex irrelevant: Münchner Landgericht erteilt Mieterhöhung über den geltenden Mietspiegel hinaus eine Abfuhr
Dieses Urteil wird sowohl bei Münchner Mietern als auch bei deren Vermietern für Aufmerksamkeit sorgen. Denn der Methode, die Inflation vermieterseitig als Argument hinzuzuziehen, wenn durch eine Mietanpassung der Mietspiegel überschritten wird, hat das Landgericht München I (LG) eine Abfuhr erteilt. Wer die Miete erhöhen möchte, muss sich nach wie vor an das Gesetz halten.
Eine Vermieterin verlangte vor Gericht von ihren Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Sie meinte, in Zeiten hoher Inflation sei die Berücksichtigung einer Stichtagsdifferenz sachgerecht. Sie forderte deshalb einen Zuschlag zu den Mietwerten des Mietspiegels 2023 wegen einer ungewöhnlichen Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die in der Zeit zwischen der Datenerhebung zum Mietspiegel und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens eingetreten sei.
Damit kam sie allerdings nicht durch. Das LG verneinte zum einen eine ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies wurde auch damit begründet, dass ein Anstieg nach dem Index für Nettokaltmieten in Bayern von nur wenig mehr als 3 % keinen außergewöhnlichen Mietanstieg bedeute. Zum anderen ließe sich eine ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete über den Mietspiegel hinaus ohnehin nicht mit einem Anstieg des Verbraucherpreisindex begründen. Nach einem entsprechenden Hinweisbeschluss wurde die Berufung durch die Vermieterin zurückgenommen.
Hinweis: Mieterhöhungen sind an feste gesetzliche Regelungen gebunden. Diese Regelungen hat der Vermieter einzuhalten, sonst ist die Mieterhöhung unzulässig.
Quelle: LG München I, Beschl. v. 17.07.2024 - 14 S 3692/24
Kompetenzgerangel: BGH erklärt Übertragung von Entscheidungsbefugnissen auf Verwalter für zulässig
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft muss dem Gesetz nach einen Verwalter bestellen. Doch dann kann der Ärger erst richtig losgehen, denn über den Kompetenzumfang eines Verwalters kommt es zwischen Eigentümern immer wieder zu Differenzen. So auch in diesem Fall, bei dem der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden musste, ob einem Verwalter die mit einem Beschluss eingeräumten Befugnisse auch zustehen.
Wohnungseigentümer hatten im Zuge einer geplanten Erneuerung der Außenfenster beschlossen, einen Sachverständigen mit der Begutachtung der Fenster und der Erstellung eines Prioritätenplans nach Dringlichkeit zu beauftragen. Nachdem der Sachverständige alles erledigt hatte, beschlossen die Wohnungseigentümer, den Sachverständigen auch mit der Erstellung der Ausschreibungsunterlagen, der Einholung von Angeboten und der Fertigung eines Preisspiegels zu beauftragen. In einer Eigentümerversammlung informierte die Verwalterin darüber, dass mehrere Anbieter ihre Angebote zurückgezogen hätten und die verbliebene Anbieterin mitgeteilt habe, dass sie im Jahr 2022 weder einen Austausch vornehmen noch eine Bestellung entgegennehmen könne, so dass die Preise für den Austausch nicht kalkulierbar seien. Infolgedessen wurde folgender Beschluss gefasst: "Die Verwaltung wird ermächtigt, die Erneuerung der Fensteranlagen nach folgenden Maßgaben zu beauftragen: Es soll ein Austausch nach Dringlichkeit erfolgen. Vorab sollen nochmal drei Angebote eingeholt werden. Der Umfang des jährlichen Budgets für 2022 soll bei 35.000 EUR brutto liegen. Die Fenster sollen der Optik der bisherigen Fensteranlagen entsprechen." Gegen diesen Beschluss gingen mehrere Eigentümer vor und erklärten vor Gericht die Anfechtung.
Der Beschluss war jedoch nach Ansicht der BGH-Richter rechtmäßig. Nach dem seit Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht haben Wohnungseigentümer die Kompetenz, Entscheidungen über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Verwalter zu delegieren. Die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses über eine Kompetenzverlagerung setzt nicht voraus, dass in dem Beschluss zugleich ausdrücklich ein für den Verwalter verbindlicher Entscheidungsmaßstab vorgegeben wird.
Hinweis: Wenn eine Eigentümergemeinschaft einen Verwalter bestellt, sollte sie stets klare Regelungen darüber treffen, welche Befugnisse dieser haben darf. Alles andere führt häufig zu Streitigkeiten.
Quelle: BGH, Urt. v. 05.07.2024 - V ZR 241/23
Wartungskosten: Sonstige Betriebskosten bleiben ohne explizite Umlagevereinbarung reine Vermietersache
Betriebs- bzw. Nebenkosten sind immer wieder Dreh- und Angelpunkt bei Mietrechtsprozessen. In diesem Fall, bei dem es vor dem Amtsgericht Hamburg (AG) um die Betriebskostenabrechnung für einen Supermarkt ging, war wie so oft die Frage, ob die Abwälzung einer darin enthaltenen Position auf die Gewerbemieterin überhaupt rechtens sei.
Die Mieterin des Supermarkts hatte eine Betriebskostenabrechnung erhalten, in der auch Kosten für die Wartung von Gasheizung und Lüftungsanlage enthalten waren. Im Mietvertrag hatten sich die Parteien schließlich darauf geeinigt, dass der Betrieb der separaten Heizung Aufgabe der Mieterin sein sollte. Schließlich musste die Vermieterin die Kosten einklagen - dies jedoch vergeblich.
Das AG gab der Mieterin Recht. Es stellte fest, dass keine Umlagevereinbarung für die strittigen Wartungskosten im Mietvertrag existiere. Bei den Wartungskosten der Lüftungsanlage handelt es sich laut Gericht um "sonstige Betriebskosten" im Sinne der Betriebskostenverordnung. Für deren Umlage wäre eine explizite Vereinbarung im Mietvertrag notwendig gewesen - und eben daran fehlte es hier. Entsprechend fehlte es an einer Grundlage, diese Kosten auf die Mieterin umzulegen.
Hinweis: Betriebskostenabrechnungen müssen verständlich sein, und es darf lediglich das umgelegt werden, was das Gesetz vorschreibt. Im Zweifel kann ein Rechtsanwalt dabei behilflich sein, ebenso wie bei der Prüfung einer erhaltenen Betriebskostenabrechnung.
Quelle: AG Hamburg, Urt. v. 26.06.2024 - 49 C 635/23
Paranoid-schizophrene Mieterin Kommunale Wohnungsunternehmen müssen ...
Kommunalen Unternehmen wird bei der Beachtung von Grundrechten besonders auf die Finger geschaut. Zu ihren diesbezüglichen Pflichten gehört daher auch, bei ihren Maßnahmen auf die Verhältnismäßigkeit zu achten. Was wären die Folgen - hier einer Kündigung des Wohnraums -, und hätten mildere Maßnahmen womöglich ebenso zum Ziel führen können - wie hier zur Wiederherstellung des Hausfriedens? Es war das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek (AG) gefragt.
Sachmangel beim Altbau Erhebliche Wandfeuchtigkeit ...
Zwar können für ein altes Haus andere Regelungen gelten als für einen Neubau, dennoch ist die Sachmängelgewährleistung für alle gleich. Das mussten auch die Verkäufer einer Eigentumswohnung einsehen, die von den Käufern auf Schadensersatz verklagt wurden. Das diesbezügliche Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) war eindeutig und durchaus nachvollziehbar.
Verbraucherpreisindex irrelevant Münchner Landgericht erteilt ...
Dieses Urteil wird sowohl bei Münchner Mietern als auch bei deren Vermietern für Aufmerksamkeit sorgen. Denn der Methode, die Inflation vermieterseitig als Argument hinzuzuziehen, wenn durch eine Mietanpassung der Mietspiegel überschritten wird, hat das Landgericht München I (LG) eine Abfuhr erteilt. Wer die Miete erhöhen möchte, muss sich nach wie vor an das Gesetz halten.
Kompetenzgerangel BGH erklärt Übertragung von ...
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft muss dem Gesetz nach einen Verwalter bestellen. Doch dann kann der Ärger erst richtig losgehen, denn über den Kompetenzumfang eines Verwalters kommt es zwischen Eigentümern immer wieder zu Differenzen. So auch in diesem Fall, bei dem der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden musste, ob einem Verwalter die mit einem Beschluss eingeräumten Befugnisse auch zustehen.
Wartungskosten Sonstige Betriebskosten bleiben ohne ...
Betriebs- bzw. Nebenkosten sind immer wieder Dreh- und Angelpunkt bei Mietrechtsprozessen. In diesem Fall, bei dem es vor dem Amtsgericht Hamburg (AG) um die Betriebskostenabrechnung für einen Supermarkt ging, war wie so oft die Frage, ob die Abwälzung einer darin enthaltenen Position auf die Gewerbemieterin überhaupt rechtens sei.