Mit Verwaltervertrag abgegolten: Wohnungsverwalter darf keine zusätzliche Vermittlungsprovision verlangen
Dass ein Wohnungsverwalter für die Vermittlung neuer Mietverträge eine Provision erhält, klingt zuerst nicht ungewöhnlich. Wohl auch deshalb wurde eine solche Regelung von den beiden Streitparteien einst auch vertraglich festgelegt. Auf den zweiten Blick sollte man sich aber den eigentlichen – also ursprünglichen – Zweck eines Verwalters genauer ansehen. Genau das tat der Bundesgerichtshof (BGH).
Eine Immobiliengesellschaft hatte eine externe Firma mit der Verwaltung von 129 Wohnungen und 134 Garagen beauftragt. Zu den entsprechenden Verwaltungsaufgaben gehörte unter anderem, neue Mietverträge im Namen der Eigentümerin abzuschließen. Zur monatlichen Verwaltungsvergütung war vertraglich eine weitere Zahlung vorgesehen, sobald eine Wohnung neu vermietet wurde; die Verwaltung sollte dann zwei Monatskaltmieten als Provision erhalten. In den Jahren 2020 bis 2022 vermittelte die Verwaltung mehrere neue Mietverträge für die betreuten Wohnungen und stellte dafür insgesamt rund 17.000 € in Rechnung. Die Eigentümerin bezahlte die Beträge zwar zunächst, verlangte sie jedoch später wieder zurück. Sie war der Ansicht, dass die Provisionen nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz nicht hätten verlangt werden dürfen.
Der BGH gab der Eigentümerin Recht. Nach Auffassung des Gerichts war die Provisionsvereinbarung unwirksam. Das gesetzliche Verbot einer solchen Zahlung gilt nicht nur dann, wenn der Wohnungsvermittler eine Provision mit dem Wohnungssuchenden vereinbart hat – es erfasst sogar getroffene Vereinbarungen zwischen Vermittler und Vermieter. Entscheidend war, dass die Verwaltung die Wohnungen bereits aufgrund des Verwaltervertrags betreute. Das in solchen Fällen greifende Gesetz (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz) soll verhindern, dass ein Wohnungsverwalter für eine Tätigkeit zusätzlich bezahlt wird, die mit seiner bestehenden Aufgabe verbunden ist. Der BGH stellte klar, dass dieser Ausschluss von Vermittlungsprovisionen weit auszulegen sei. Der Wortlaut des Gesetzes lässt keine Einschränkung auf Zahlungen durch den Mieter erkennen, und auch der Zweck der Regelung spreche dafür, neben Mietern gleichsam auch Vermieter zu schützen. Ein Wohnungsverwalter sollte durch seine besondere Stellung daher auch keine zusätzliche Einnahmen erzielen können, wenn er ohnehin mit Verwaltung und Vermietung der Wohnungen beauftragt sei. Die bereits gezahlten Provisionen mussten deshalb zurückerstattet werden.
Hinweis: Ein Wohnungsverwalter darf für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnungen, die er bereits verwaltet, keine zusätzliche Provision verlangen. Eine entsprechende Vereinbarung ist unwirksam.
Quelle: BGH, Urt. v. 21.05.2026 – I ZR 224/25