Mini-Eigentümergemeinschaft: Auch in einer Doppelhaushälfte darf nicht ohne Beschluss gebaut werden
Ob Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft bauliche Veränderungen ohne entsprechenden Beschluss wieder rückgängig machen müssen, muss immer wieder gerichtlich geklärt werden. Hier musste der Bundesgerichtshof (BGH) die Frage beantworten, ob eine Gemeinschaft aus lediglich zwei sich gegenüberstehenden Parteien mit entsprechend gegensätzlichen Meinungen grundsätzlich überhaupt einen Beschluss fassen müsse.
Eine Wohnungseigentümerin auf Sylt ließ an ihrer Doppelhaushälfte umfangreiche Arbeiten durchführen. Unter anderem veränderte sie die Fassade sowie Fenster und stellte ein neues Gartenhaus auf. Einen Beschluss der aus nur zwei Eigentümern bestehenden Gemeinschaft holte sie vorher nicht ein. Die andere Eigentümerin verlangte deshalb, dass die Veränderungen wieder beseitigt werden. Die Vorinstanzen gaben ihr zunächst recht.
Der BGH bestätigte diese Entscheidung im Grundsatz. Nach § 20 Wohnungseigentumsgesetz mussten bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum grundsätzlich durch einen Beschluss erlaubt werden. Das gilt nach Auffassung des BGH ausdrücklich auch bei einer Gemeinschaft, die aus lediglich zwei Personen besteht. Wer eine solche Veränderung plane, müsse vor Beginn der Arbeiten grundsätzlich eine Genehmigung der Gemeinschaft einholen. Das gilt selbst dann, wenn aufgrund der Eigentumsverhältnisse von vornherein feststeht, dass die andere Person nicht zustimmen werde. Eine Ausnahme konnte sich allerdings aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, wenn darin ausdrücklich geregelt ist, dass jeder Eigentümer bestimmte Veränderungen ohne vorherigen Beschluss vornehmen dürfe. Eine solche Regelung lag hier jedoch nicht vor. Der BGH beschäftigte sich hier zudem mit der Frage, ob eine inzwischen gewachsene Bepflanzung die optische Beeinträchtigung durch ein neues Fenster beseitigte. Das verneinte das Gericht. Eine erhebliche Veränderung des Erscheinungsbilds der Wohnanlage bliebe rechtlich auch dann noch beachtlich, wenn sie zum Zeitpunkt der Gerichtsverhandlung teilweise von Pflanzen verdeckt sei. Denn Pflanzen können schließlich entfernt werden oder eingehen. Eine Genehmigung der baulichen Veränderung muss dagegen dauerhaft gelten.
Hinweis: Auch bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit nur zwei Mitgliedern gilt grundsätzlich der Beschlusszwang für bauliche Veränderungen. Wer ohne erforderliche Genehmigung baut, riskiert deshalb einen Anspruch auf Rückbau.
Quelle: BGH, Urt. v. 12.06.2026 – V ZR 68/25