Verwertungskündigung unwirksam: Keine Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses wegen geplanter profitabler Neubebauung
Was zynisch klingt, ist oft bittere Realität: Damit aus einer Immobilie mehr herauszuholen ist, muss ein Vermieter zuerst die Altmieter herausbekommen. Dass dies nicht immer so einfach ist, liegt an Gerichten wie dem Amtsgericht Düsseldorf (AG). Ob ein Vermieter ein Mietverhältnis kündigen darf, um das Gebäude abzureißen, durch einen Neubau zu ersetzen und sich dabei auf eine sogenannte Verwertungskündigung zu berufen, lesen Sie hier.
Ein Hauseigentümer hatte in Düsseldorf seit mehreren Jahren eine Wohnung vermietet. Für das Grundstück erhielt er dann eine Baugenehmigung, die den Abriss des bestehenden Gebäudes und den Bau eines größeren Mehrfamilienhauses mit deutlich mehr Wohnungen und einer Tiefgarage erlaubte. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis und begründete dies damit, dass das alte Gebäude wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll zu sanieren sei. Er plane stattdessen einen Neubau mit deutlich höherer Wohnfläche und moderner Ausstattung. Die Mieter widersprachen der Kündigung und blieben in der Wohnung. Sie hielten die Begründung für unzureichend und sahen keine zwingende Notwendigkeit für einen Abriss. Außerdem fehlten aus ihrer Sicht konkrete Berechnungen, die die wirtschaftlichen Vorteile des Neubaus belegen könnten. Auch sei nicht geprüft worden, ob eine Sanierung oder eine teilweise Modernisierung möglich gewesen wäre. Der Vermieter erhob schließlich Räumungsklage.
Das AG wies diese Klage jedoch ab. Nach Auffassung des AG war das Mietverhältnis durch die Kündigung nicht beendet worden. Eine Verwertungskündigung sei nur dann wirksam, wenn der Vermieter genau darlege, dass ihm bei Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstünden. Dafür reiche ein allgemeiner Hinweis auf bessere Gewinnmöglichkeiten nicht aus. Erforderlich sei vielmehr eine nachvollziehbare Berechnung, die die aktuelle Nutzung und die geplante Verwertung gegenüberstelle. Außerdem müsse geprüft werden, ob es mildere Alternativen wie eine Sanierung oder Teilmodernisierung gebe. Genau diese Nachweise fehlten im vorliegenden Fall. Das Gericht stellte klar, dass das Gesetz nicht jede wirtschaftlich attraktivere Nutzung eines Grundstücks erlaube. Vielmehr müsse auch das Interesse der Mieter am Erhalt ihrer Wohnung berücksichtigt werden. Ein bloßes Ziel, mehr Wohnungen zu schaffen oder höhere Einnahmen zu erzielen, genüge nicht für eine Kündigung. Auch spätere behördliche Entscheidungen änderten daran nichts, da sie nicht die zivilrechtliche Prüfung ersetzten. Die Klage auf Räumung blieb deshalb ohne Erfolg.
Hinweis: Eine Verwertungskündigung ist nur in Ausnahmefällen zulässig. Vermieter müssen konkret und nachvollziehbar darlegen, dass erhebliche wirtschaftliche Nachteile drohen. Reine Gewinnabsichten reichen dafür nicht aus.
Quelle: AG Düsseldorf, Urt. v. 10.02.2026 – 21 C 289/25