Bar statt Büro: BGH gibt Grundlagen für Vergleichsmietenprüfung bei Gewerbeimmobilien vor
Der Bundesgerichtshof (BGH) beschäftigte sich mit der Frage, wie gerichtlich festgestellt wird, ob eine Gewerbemiete unangemessen hoch ist und möglicherweise ein wucherähnliches Geschäft vorliegt. Kann dabei die übliche Marktmiete geschätzt und mit nur grob vergleichbaren Nutzungen gleichgesetzt werden, oder ist die Unterstützung eines Sachverständigen erforderlich?
Eine Firma hatte Gewerberäume in einem Gebäude angemietet, unter anderem Flächen für ein Fitnessstudio, eine Bar, eine Lounge sowie Terrassenbereiche. Dafür zahlte die Firma an den Vermieter eine monatliche Kaltmiete von rund 14.300 €. Dann vermietete sie einen großen Teil der Flächen an eine andere Gesellschaft weiter – und zwar für die nicht unerheblich höhere Miete von etwa 33.400 € pro Monat. Bei derartigen Margen mag man nicht glauben, dass dieses Geschäftsmodell an den Finanzen scheitern könnte – doch so geschah es: Die ursprüngliche Mieterin musste Insolvenz anmelden. Der Insolvenzverwalter verlangte daraufhin offene Mietzahlungen vom persönlich haftenden Gesellschafter der Untermieterin. Dabei entstand Streit über die Frage, ob die vereinbarte Untermiete wirksam oder wegen eines auffälligen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung unwirksam war.
Das Oberlandesgericht (OLG) wies die Klage ab, weil es davon ausging, dass die vereinbarte Miete nicht deutlich über dem üblichen Marktwert lag. Dabei bezog es sich unter anderem auf einen Gewerbemarktbericht, der Vergleichswerte für Büroflächen enthielt. Der BGH hob diese Entscheidung jedoch auf und verwies den Fall zurück. Denn nach Ansicht des BGH durfte das OLG nicht ohne weitere Prüfung davon ausgehen, dass Büroflächen mit einem Fitnessstudio samt Barbereich mit Büroflächen vergleichbar seien. Entscheidend sei nicht irgendein Vergleichswert, sondern die Miete, die für ähnliche Objekte tatsächlich am Markt erzielt werde. Um dies zuverlässig beurteilen zu können, müsse ein Gericht einen Sachverständigen hinzuziehen, der prüft, welche Objekte vergleichbar seien und welche Miete für die konkrete Nutzung realistisch erzielt werden könne. Nur wenn geeignete Vergleichsobjekte vorhanden seien, könne daraus der Marktwert abgeleitet werden. Fehle es daran, müsse ein Fachmann die besondere Marktsituation bewerten. Der BGH betonte außerdem, dass ein Mietvertrag nur dann sittenwidrig oder wucherähnlich unwirksam sei, wenn die vereinbarte Miete deutlich vom tatsächlichen Wert der Nutzung abweiche und weitere besondere Umstände hinzukämen. Die endgültige Entscheidung über die Wirksamkeit des Mietvertrags müsse nun das OLG nach einer erneuten Prüfung treffen.
Hinweis: Bei gewerblichen Mietverträgen kommt es für die Bewertung einer überhöhten Miete auf den tatsächlichen Marktwert der Nutzung an. Ein einfacher Vergleich mit allgemeinen Mietübersichten reicht nicht immer aus. Vor allem bei besonderen Gewerbeflächen kann ein Sachverständigengutachten notwendig sein.
Quelle: BGH, Urt. v. 13.05.2026 – XII ZR 74/24