Berechtigter Unterlassungsanspruch: Makler darf Immobilie nicht ohne Auftrag des Eigentümers mit Innenfotos vermarkten
Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich damit befassen, welche Rechte ein Grundstückseigentümer hat, wenn ein Immobilienmakler ein Objekt ohne ausdrückliche Beauftragung öffentlich anbietet. Der zentrale Punkt war hierbei, ob daraus Ansprüche auf Unterlassung entstehen und vor allem auch die Erstattung von Anwaltskosten verlangt werden kann.
Der Eigentümer einer Gewerbeimmobilie war Vermieter einer Münchener Ladenfläche. Als die Mieterin einen Unter- bzw. Nachmieter für das von ihr gemietete Objekt suchte, beauftragte sie dafür ein Immobilienunternehmen. Dieses vermittelte zunächst Interessenten, ohne dass es zu einem Vertragsabschluss kam. Einige Zeit später stellte der Makler die Immobilie jedoch eigenständig auf mehreren Internetplattformen mit Fotos aus dem Innenbereich öffentlich ein und bot sie zur Vermietung an. Eine ausdrückliche Erlaubnis des Eigentümers lag dafür nicht vor. Der Eigentümer ließ den Makler daraufhin anwaltlich abmahnen und verlangte die Abgabe einer Unterlassungserklärung sowie die Erstattung der Anwaltskosten. Der Makler verpflichtete sich zwar tatsächlich, die Vermarktung zu unterlassen, verweigerte hingegen die Kostenübernahme.
Der BGH stellte klar, dass ein Makler, der ausschließlich von einem Mieter beauftragt wird, grundsätzlich nicht im Auftrag des Vermieters handelt. Deshalb konnten aus diesem Verhältnis keine Ansprüche wegen Geschäftsführung ohne Auftrag hergeleitet werden. Anders lag der Fall jedoch beim Eigentumsrecht selbst. Nach Ansicht des Gerichts stellte die öffentliche Vermarktung mit Innenraumfotos einen Eingriff in das Eigentum dar, wenn diese Aufnahmen von der Immobilie aus gefertigt worden waren. Ein Eigentümer durfte sich dagegen mit einem Unterlassungsanspruch wehren. Wenn ein solcher Anspruch besteht, darf er diesen auch durch einen Rechtsanwalt geltend machen. Die dafür entstandenen Kosten muss der Makler unter bestimmten Voraussetzungen dann auch ersetzen. Entscheidend sei dafür, dass die Abmahnung geeignet ist, den Streit außergerichtlich zu lösen und den Makler zum Unterlassen zu bewegen. Da dies im vorliegenden Fall zutraf, kamen auch Ansprüche auf Erstattung der Anwaltskosten in Betracht. Ob im konkreten Einzelfall sämtliche Voraussetzungen erfüllt waren, musste nun jedoch noch von der Vorinstanz geprüft werden.
Hinweis: Ein Makler darf eine Immobilie ohne Zustimmung des Eigentümers nicht mit Innenfotos öffentlich anbieten. Eigentümer können sich gegen solche Eingriffe mit einem Unterlassungsanspruch wehren. Wird dieser Anspruch berechtigt geltend gemacht, können auch Anwaltskosten ersatzfähig sein.
Quelle: BGH, Urt. v. 30.04.2026 – III ZR 164/25