Zahlungsrückstand im Gewerbemietrecht: Notwendige Warnfunktion einer Abmahnung kann schon in erfolglos erfolgter Kündigung stecken
Wer das Risiko trägt, gekündigt zu werden, hat auch als Gewerbemieter das Recht auf einen eindeutigen Hinweis darauf – selbst, wenn er es durch anwachsenden Zahlungsrückstand darauf anzulegen scheint. Dass diese rechtlich notwendige Warnfunktion nicht immer nur durch eine dezidiert ausgesprochene schriftliche Abmahnung erfüllt wird, hat das Oberlandesgerichts Karlsruhe (OLG) klargestellt.
Zwischen den Beteiligten bestand ein langfristiger Vertrag über die Anmietung eines Hotelgebäudes mit einer festen Laufzeit von 25 Jahren. Zudem gab es einen separaten Vertrag über die Hotelausstattung, der eng mit dem Mietvertrag verbunden war. Die Miete musste monatlich im Voraus gezahlt werden, eine ordentliche Kündigung war ausgeschlossen. Ab 2024 kam es immer wieder zu verspäteten oder ausbleibenden Zahlungen. Im Oktober 2024 wurde die Betreiberin abgemahnt. Kurz danach folgte eine fristlose Kündigung wegen der Zahlungsrückstände. Später wurden weitere Kündigungen ausgesprochen, da die offenen Forderungen stetig anwuchsen und sich schließlich auf mehrere 100.000 € beliefen. Die Betreiberin hielt die Kündigungen für unwirksam, weil eine vorherige wirksame Abmahnung gefehlt habe.
Das OLG bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies die Berufung zurück. Die fristlose Kündigung im April 2025 beendete das Mietverhältnis wirksam. Das Gericht stellte klar, dass der Vertrag rechtlich als Mietvertrag und nicht als Pachtvertrag einzuordnen war, weil nur das Gebäude überlassen wurde. Für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs war nach dem Vertrag eine vorherige Abmahnung erforderlich. Eine Besonderheit sah das Gericht diesbezüglich darin, dass die erste Kündigung zwar unwirksam gewesen war, diese aber zugleich als Abmahnung gewertet werden konnte. Damit war die notwendige Warnfunktion erfüllt. Im Zeitpunkt der späteren Kündigung bestand ein erheblicher Zahlungsrückstand von weit mehr als zwei Monatsmieten. Das OLG sah darin einen wichtigen Grund für die Beendigung des Vertrags. Auch ein Verstoß gegen Treu und Glauben lag nicht vor, weil die Zahlungsverpflichtungen dauerhaft nicht erfüllt worden waren. Zusätzlich musste die Betreiberin Nutzungsentschädigung und weitere Kosten zahlen. Auch der separate Vertrag über die Hotelausstattung endete automatisch mit dem Mietvertrag.
Hinweis: Das Urteil zeigt, dass eine Abmahnung nicht immer in einem eigenen Schreiben erfolgen muss. Unter bestimmten Umständen kann sogar eine unwirksame Kündigung diese Funktion übernehmen. Bei erheblichen Mietrückständen ist eine fristlose Kündigung rechtlich wirksam möglich.
Quelle: OLG Karlsruhe, Urt. v. 20.03.2026 – 14 U 128/25