Plötzliche Betriebskosten: Keine automatische Umlage von Wärmelieferkosten bei Umstellung auf Contracting
Ein „Contractor“ kümmert sich um Planung, Finanzierung, Einbau und Betrieb der Heizanlage. Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich in diesem Themenfeld damit beschäftigen, ob Vermieter bei einer Umstellung der Heizungsversorgung auf einen solchen Anbieter alle Kosten auf Mieter umlegen dürfen. Im Mittelpunkt stand dabei die Auslegung von Mietverträgen und die Anwendung einer speziellen gesetzlichen Regelung.
In mehreren Berliner Mietwohnungen betrieben die Mieter bislang ihre Wärmeversorgung durch elektrische Einzelöfen und Warmwassergeräte. Dann entschied sich die Vermieterin für eine zentrale Wärmeversorgung und schloss dafür einen Vertrag mit einem externen Wärmelieferanten ab, der eine komplette Heizungsanlage im Gebäude installierte und betrieb. Nach der Umstellung informierte die Hausverwaltung die Mieter im Jahr 2015 darüber, dass sie nun an die neue Heizungsanlage angeschlossen seien und künftig Heizkosten zahlen müssten. Gleichzeitig wurden monatliche Vorauszahlungen verlangt, die die Mieter auch leisteten. In den folgenden Jahren stellte die Vermieterin Betriebskostenabrechnungen aus und verlangte Nachzahlungen, die auch die Kosten des Wärmelieferanten enthielten. Die Mieter widersprachen den Forderungen. Sie meinten, dass die gesamten Contractingkosten nicht ohne weiteres auf sie abgewälzt werden dürften. Das Amtsgericht wies die Klagen der Vermieterin ab, das Landgericht (LG) gab ihr jedoch Recht. Es ging davon aus, dass die Mietverträge so auszulegen seien, dass auch die neuen Kosten vollständig umlagefähig seien.
Der BGH hob diese Entscheidung nun jedoch weitgehend auf. Nach Auffassung des Gerichts konnte sich die Vermieterin nicht auf die gesetzliche Regelung zur Umlage von Wärmelieferkosten berufen. Diese Vorschrift gelte nämlich nur, wenn Mieter bereits vorher Betriebskosten für Wärme getragen hätten und der Vermieter die eigene Heizungsversorgung auf einen Lieferanten umstelle. Genau diese Voraussetzung lag hier nicht vor, weil die Mieter zuvor selbst für ihre Wärmeversorgung verantwortlich gewesen waren und keine klassischen Betriebskosten gezahlt hatten. Auch eine entsprechende Anwendung des Gesetzes lehnte der BGH ab. Eine solche Erweiterung sei nicht vorgesehen, weil keine Regelungslücke im Gesetz bestanden habe. Darüber hinaus konnte die Vermieterin auch nicht einfach über eine ergänzende Auslegung der Mietverträge die vollständigen Wärmelieferkosten verlangen. Nach Ansicht des Gerichts hatten sich die Parteien nach der Umstellung zumindest stillschweigend darauf verständigt, dass nur die üblichen, bei einer zentralen Heizungsanlage typischen Kosten zu tragen seien. Ob darüber hinaus eine weitergehende Kostenübernahme vereinbart worden war, musste das LG nun erneut prüfen.
Hinweis: Bei der Umstellung auf eine zentrale Wärmeversorgung dürfen nicht automatisch alle Kosten auf Mieter übertragen werden. Entscheidend sind die ursprünglichen Mietverträge und konkrete Vereinbarungen nach der Umstellung. Ohne klare Regelung ist eine vollständige Umlage oft nicht zulässig.
Quelle: BGH, Urt. v. 20.05.2026 – VIII ZR 46/25