Durchführung größerer Maßnahmen: Über Balkonsanierung muss in der Eigentümergemeinschaft gemeinsam entschieden werden
Über die Zuständigkeiten wird innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften oft gestritten. Der folgende Zwist führte bis vor den Bundesgerichtshof (BGH). Dieser musste sich mit der Frage beschäftigen, wer in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über die Sanierung gleich mehrerer Balkonen entscheiden darf: Jeder einzelne Eigentümer allein oder die Gemeinschaft insgesamt?
In einem Mehrparteienhaus waren mehrere Balkone derart beschädigt, dass die Gefahr bestand, dass Betonteile abbrechen und herunterfallen. Aus Sicherheitsgründen wurde der Bereich unter den Balkonen bereits gesperrt. In der Teilungserklärung war eigentlich geregelt, dass jeder Wohnungseigentümer seinen Balkon selbst instand halten und bezahlen sollte. Trotzdem stand nun eine umfassende Sanierung im Raum. Ein Sachverständiger hatte drei verschiedene Sanierungsvarianten vorgeschlagen. In einer Eigentümerversammlung sollte darüber abgestimmt werden – keine der Varianten erhielt jedoch eine Mehrheit. Daraufhin wurde gegen diese ablehnenden Beschlüsse vorgegangen und zusätzlich verlangt, dass eine konkrete Sanierungsmaßnahme beschlossen wird.
Die Vorinstanzen wiesen die Klage zunächst ab. Der BGH änderte diese Entscheidungen jedoch und gab dem Begehren vollständig statt. Nach Auffassung des Gerichts durfte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Sanierung nicht einfach ablehnen. Zwar konnte in der Teilungserklärung geregelt werden, dass einzelne Eigentümer für ihre Balkone verantwortlich sind. Diese Regelung nahm der Gemeinschaft aber nicht das Recht, über notwendige Erhaltungsmaßnahmen insgesamt zu entscheiden. Entscheidend war, dass die Gemeinschaft weiterhin für die Sicherheit des Gebäudes und den Werterhalt verantwortlich blieb. Sie musste daher handlungsfähig bleiben, wenn größere Schäden drohten. Außerdem stellte das Gericht klar, dass die Gemeinschaft sogar verpflichtet sein könne, tätig zu werden, wenn mehrere Bauteile gleichzeitig betroffen seien. Die Organisation und Durchführung größerer Sanierungen liegen daher regelmäßig besser in den Händen der Gemeinschaft als bei einzelnen Eigentümern. Im konkreten Fall waren mehrere Balkone gleichzeitig sanierungsbedürftig, so dass ein gemeinsames Vorgehen erforderlich war. Die vollständige Ablehnung aller vorgeschlagenen Maßnahmen entsprach deshalb nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Aus diesem Grund erklärte das Gericht die ablehnenden Beschlüsse für unwirksam und ersetzte sie durch die Entscheidung, die Sanierung grundsätzlich durchzuführen.
Hinweis: Auch wenn einzelne Eigentümer laut Teilungserklärung zuständig sind, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über größere Instandsetzungen entscheiden. Sicherheit und Werterhalt des Gebäudes haben dabei Vorrang. Bei erheblichen Schäden kann die Gemeinschaft sogar verpflichtet sein, Maßnahmen zu beschließen.
Quelle: BGH, Urt. v. 24.04.2026 – V ZR 102/24