Zweiter Rettungsweg fehlt: Schadensersatz gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Pflichtverletzung möglich
Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich mit Schadensersatzansprüchen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft beschäftigen. Im Zentrum stand hierbei nicht nur die Frage, ob und wann die Gemeinschaft für Schäden am Sondereigentum haftet. Es ging zudem darum, unter welchen Voraussetzungen entgangene Mieteinnahmen ersetzt werden müssen – und hier waren damit die zuvor betrauten Instanzen nicht so genau, wie vom BGH gefordert.
Eine Wohnungseigentümerin, Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, besaß eine Einheit mit Ober- und Dachgeschoss, die laut Teilungserklärung nur zum Wohnen bestimmt war. Das Dachgeschoss war zwar vollständig ausgebaut und verfügte über Küche, Bad, Wasseranschluss, Klingel und Briefkasten – was jedoch fehlte, war ein zweiter Rettungsweg. Die Eigentümerin vermietete das Dachgeschoss zunächst an eine GmbH, die es wiederum an eine andere Gesellschaft untervermietete. Dann untersagte die zuständige Behörde die Nutzung des Dachgeschosses, weil die nötigen baulichen Anforderungen nicht erfüllt waren. Daraufhin kündigte die Eigentümerin den Vertrag und verlangte von der Wohnungseigentümergemeinschaft Ersatz für entgangene Pachteinnahmen über einen Zeitraum von 27 Monaten. Die Vorinstanzen wiesen die Klage jedoch ab, weil sie die Nutzung für unzulässig hielten. Gegen diese Entscheidung wurde Revision eingelegt.
Der BGH hob die Entscheidung der Vorinstanzen auf und verwies den Fall zurück. Nach Auffassung des Gerichts konnte ein Schadensersatzanspruch nicht allein mit der bisherigen Begründung verneint werden. Grundsätzlich gilt: Wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verletzt und dadurch ein Schaden am Sondereigentum entsteht, kann ein Anspruch auf Schadensersatz in Betracht kommen. Doch Achtung: Die Gemeinschaft haftet nicht automatisch für jeden Mangel – eine diesbezügliche Verantwortung entsteht erst dann, wenn bei pflichtgemäßem Verhalten eine entsprechende Maßnahme beschlossen und umgesetzt worden wäre. Für den Ersatz von Miet- oder Pachtausfällen ist zusätzlich entscheidend, ob die Nutzung des Sondereigentums überhaupt den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung entsprach. Das Berufungsgericht hatte hier jedoch voreilig eine unzulässige Nutzung angenommen. Allein der Umstand, dass eine juristische Person (wie eine GmbH) den Vertrag abgeschlossen hatte, reiche nicht aus, um eine Wohnnutzung automatisch auszuschließen. Entscheidend sei vielmehr, ob die tatsächliche Nutzung durch die Endnutzer auf Wohnen ausgerichtet war. Dazu hatte das Berufungsgericht jedoch keine ausreichenden Feststellungen getroffen. Deshalb muss nun erneut geprüft werden, ob doch ein Schadensersatzanspruch besteht oder die Annahme der unzulässigen Nutzung nachweislich zutrifft.
Hinweis: Das Urteil macht deutlich, dass Wohnungseigentümergemeinschaften unter bestimmten Voraussetzungen für Schäden am Sondereigentum haften können. Entscheidend ist jedoch immer die konkrete Nutzung und die Einhaltung der Gemeinschaftsordnung. Ohne vollständige Feststellungen kann kein abschließendes Urteil über einen Schadensersatzanspruch getroffen werden.
Quelle: BGH, Urt. v. 27.02.2026 – V ZR 18/25