Erfolgreiche Anfechtung: Grundstücksverkäufer dürfen Feuchtigkeitsschäden nicht herunterspielen
Wieder einmal stand die Frage im Raum, wie weit die gesetzliche Aufklärungspflicht eines Immobilienverkäufers genau geht. Welche Folgen falsche oder verharmlosende Angaben eines Verkäufers beim Immobilienkauf haben können, stellte das Oberlandesgericht Hamm (OLG) klar. Dabei ließ sich das Gericht auch von der angegebenen Ahnungslosigkeit über den Schadensumfang nicht täuschen, die von der ersten Instanz noch angenommen wurde.
Ein Ehepaar kaufte im Jahr 2023 ein Grundstück mit einem Wohnhaus für 320.000 €. Vor dem Kauf war bereits bekannt, dass eine Kellerwand feucht war. Die Käufer wollten deshalb genauer wissen, ob auch die übrigen Kellerwände untersucht worden waren und ob dort weitere Feuchtigkeitsschäden bestanden. Nach ihrer Darstellung wurde dies vom Verkäufer verneint. Später stellte sich jedoch heraus, dass mehrere Kellerwände feucht waren. Außerdem lagen bereits ältere Informationen über erhebliche Feuchtigkeitsprobleme und Schimmelschäden vor. Die Käufer waren deshalb der Ansicht, dass sie beim Kauf getäuscht worden waren, und verlangten die Rückabwicklung des Vertrags.
Das zuerst mit dem Fall betraute Landgericht wies die Forderung zunächst ab. Es war nicht überzeugt, dass der Verkäufer von den Schäden in dem erforderlichen Umfang wusste oder falsche Angaben gemacht hatte. Das OLG sah dies anders und gab den Käufern weitgehend Recht. Seiner Ansicht nach war der Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung wirksam angefochten worden. Der Sohn des Verkäufers hatte die Besichtigungen durchgeführt und die Vertragsverhandlungen begleitet. Sein Wissen über die Feuchtigkeitsschäden musste sich der Verkäufer zurechnen lassen, da der Sohn vorhandene Informationen über die Feuchtigkeit nicht offenbart und die Probleme stattdessen heruntergespielt hatte. Ein Hinweis auf nur einen kleinen Stockfleck vermittelte nach Auffassung des OLG ein falsches Bild vom tatsächlichen Zustand des Kellers. Entscheidend war, dass der Verkäufer wusste oder zumindest damit habe rechnen müssen, dass die Käufer bei Kenntnis der tatsächlichen Schäden möglicherweise anders entschieden hätten. Gerade weil die Käufer wegen ihrer finanziellen Möglichkeiten besonders auf den Zustand des Kellers geachtet hatten, waren die verschwiegenen Informationen für die Kaufentscheidung wichtig. Nach der erfolgreichen Anfechtung muss der Verkäufer den Kaufpreis daher bei gleichzeitiger Rückgabe des Grundstücks zurückzahlen.
Hinweis: Verkäufer von Immobilien müssen Fragen zum Zustand des Grundstücks vollständig und ehrlich beantworten. Mängel dürfen nicht durch beschönigende Aussagen verharmlost werden. Andernfalls kann der Käufer den Vertrag anfechten.
Quelle: OLG Hamm, Urt. v. 23.03.2026 – 22 U 66/25